新常態(tài)下如何防范房地產(chǎn)泡沫風險
2014-09-24 11:51:48 來源:蘭瑞環(huán)球
當前我國經(jīng)濟進入新常態(tài),經(jīng)濟增長進入中高速區(qū)間,經(jīng)濟發(fā)展模式正在轉(zhuǎn)型升級,經(jīng)濟更強調(diào)可持續(xù)發(fā)展和提質(zhì)增效。在此背景下,我國房地產(chǎn)業(yè)既要防范化解現(xiàn)存的房地產(chǎn)泡沫風險,又要為經(jīng)濟增長和轉(zhuǎn)型升級提供穩(wěn)定的動力。
■房地產(chǎn)業(yè)“非常態(tài)”潛伏著泡沫風險
當前我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)“非常態(tài)”,潛伏著一定程度的泡沫風險。這是我們從過去10多年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展累積的各種問題和矛盾而得出的一個基本判斷。
房地產(chǎn)業(yè)“非常態(tài)”的一個重要表現(xiàn)就是,全國大多數(shù)地區(qū)的房價過高、漲幅過快,存在一定程度的房價泡沫。
我國自1998年實行住房制度改革以來,在多種因素的綜合作用下,已積累了較大程度的房地產(chǎn)“泡沫”,表現(xiàn)在當前房價及上漲預(yù)期大大高于普通居民現(xiàn)有的支付能力和對未來收入增長的預(yù)期。
當前,全國大多數(shù)城市的樓市價格過高,尤其一二線城市房價高企,普通居民尤其領(lǐng)取工薪的“剛需們”,普遍買不起房,有很多人單靠自己工資積累連首付款都交不起。以致于“剛需們”為了買一套房,不得不幾個家庭成員拿出所有的或大部分的積蓄。
房地產(chǎn)業(yè)的“非常態(tài)”,還表現(xiàn)在如下幾方面,包括全國及各個地區(qū)都將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值下降馬上引起經(jīng)濟減速;許多地區(qū)的土地財政成為當?shù)刎斦杖氲闹匾蕾?,其占比?0%至60%,房地產(chǎn)價格下行趨勢使這些地區(qū)的財政面臨入不敷出的困境等。
房地產(chǎn)業(yè)的“非常態(tài)”,不僅使國家和地區(qū)經(jīng)濟的安全和持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展面臨一定程度的經(jīng)濟風險,而且使為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨額融資服務(wù)的金融體系面臨一定程度的金融風險。今年前幾個月,在經(jīng)濟下行、房價下跌的形勢下,差不多每個月都傳出有地方的房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠銀行大量貸款的消息。2014年上半年上市銀行財務(wù)報告數(shù)據(jù)表明,16家上市銀行“涉房貸款”合計金額(采用集團或合并口徑相關(guān)數(shù)據(jù))為12.88萬億元,較上年同期的11.06萬億元增長了16.46%;較去年年底的11.79億元增長了9.25%。專家分析認為,上半年上市銀行不良貸款繼續(xù)“雙升”,“涉房貸款”超過貸款平均增長速度,不排除今后房地產(chǎn)貸款不良率繼續(xù)上升。
■深化改革,防范化解房地產(chǎn)泡沫風險
按照中央和國務(wù)院有關(guān)會議精神,下半年防風險也是與穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生并列的重要任務(wù)。從某種意義上說,防范化解房地產(chǎn)泡沫風險是下半年以及今后一個時期絲毫不能放松的一項重要工作。
防范化解房地產(chǎn)泡沫風險,需要國家采取標本兼治、綜合治理的措施,其中通過深化改革是根本對策。為此,要加快財稅、金融、住房保障制度等改革。
從下半年開始提上議事日程的財稅改革,將調(diào)整中央和地方政府間財政關(guān)系,改進預(yù)算管理制度、完善稅收制度、建立事權(quán)和支出責任相適應(yīng)的制度。財稅改革具體涉及增值稅、消費稅、房地產(chǎn)稅等稅種。深化財稅改革,將為地方財政設(shè)定新的稅種,如房地產(chǎn)稅,并規(guī)范發(fā)行自發(fā)自還的地方債券,改變地方財政長期依賴土地財政的局面。
專家建議,今后可考慮深化土地財政改革,國家要收回對國有土地的拍賣轉(zhuǎn)讓權(quán)及收益權(quán),對地方政府長期實行的土地財政實施“釜底抽薪”,如此可大大降低住房成本(土地出讓價格及附加稅收等平均占到房價的50%至60%),有助于擠掉房地產(chǎn)“泡沫”。
深化金融改革,要對商品房和保障房采取有區(qū)別的融資服務(wù)政策。與當前國家住房保障制度改革相適應(yīng),對商品房供應(yīng)體系由商業(yè)銀行提供信貸支持,而國家或地方政府部門負有重要責任的居民保障房(包括經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造等),則建立相應(yīng)的政策性金融機構(gòu),提供有國家政策優(yōu)惠或補貼的融資服務(wù)。
針對當前房地產(chǎn)泡沫的信貸成因,專家建議,要對房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費有明確區(qū)分,有保有壓,即當前金融業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)投資的支持服務(wù)要嚴格控制規(guī)模、防范風險,銀行信貸要限制對房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府融資平臺(絕大多數(shù)以土地抵押融資或作為還款來源)的支持,監(jiān)管部門要對“影子銀行”為房地產(chǎn)開發(fā)商、地方融資平臺提供融資的業(yè)務(wù)進行清理整治,防范化解潛在的金融風險,對房地產(chǎn)公司從境內(nèi)外資本市場融資要收緊政策、嚴加控制;同時,對于普通民眾的住房消費包括購買保障房和自住性普通商品房,予以及時的金融支持。
防范化解房地產(chǎn)泡沫風險,應(yīng)當遵循市場經(jīng)濟規(guī)律,采用市場調(diào)節(jié)和經(jīng)濟杠桿,對房地產(chǎn)供給與需求進行有效調(diào)節(jié)。
從房地產(chǎn)供給方面,宜實施分類管理,即國家要加大保障性住房體系建設(shè)和供給,滿足低收入群體的住房需求;要適度加大土地供應(yīng)和普通商品房供應(yīng),以滿足中高收入群體對普通商品房的剛性需求。
從房地產(chǎn)需求方面,宜實施分類管理,即通過調(diào)節(jié)購房和按揭資質(zhì)等手段,嚴格限制對商品住房的投資投機性需求,滿足普通民眾的自住性住房需求和改善住房條件的需求。通過設(shè)立和健全房產(chǎn)稅等市場化長效調(diào)控機制,使住房回歸消費品的本質(zhì),盡量減少住房的投資品或金融屬性。
通過深化多項相關(guān)改革,并運用市場機制調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系,旨在促使房地產(chǎn)市場擺脫“非常態(tài)”、回歸到“新常態(tài)”,為中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級、提質(zhì)增效,并有效防范化解潛伏的金融風險,提供常態(tài)動力。